Cổ phiếu khu công nghiệp vừa có tiền, vừa có đất

Cổ phiếu khu công nghiệp được chấp nhận P/E cao

Mặc dù không còn giữ được mức giá cao ngất ngưỡng như trước, nhưng cổ phiếu của 2 DN hàng đầu về đầu tư và quản lý KCN đang niêm yết là Tập đoàn Tân Tạo (ITA) và Công ty cổ phần Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC) vẫn được các nhà đầu tư chấp nhận đầu tư ở mức chỉ số định giá thu nhập trên mỗi cổ phiếu (P/E) cao hơn hẳn so vái mức P/E của cổ phiếu DN các ngành, lĩnh vực khác.

Theo website của Công ty Chứng khoán VN Direct, ngày 10/11/2008, P/E 4 quý gần nhất của cổ phiếu ITA là 11,8 lần và KBC là 10,27 lần. Đây là chỉ số P/E khá cao so với mức P/E trung bình của thị trường (10,4 lần) và cao hơn nhiều so với P/E của một số ngành sản xuất khác (chỉ ở mức 5 lần như sản xuất thép, vận tải, thuơng mại).

Điều gì khiến nhà đầu tư chấp nhận chỉ số P/E cao đối với cổ phiếu của DN chuyên về quản lý đầu tư KCN? Theo phân tích của công ty chứng khoán, những KCN đã hoạt động ổn định, có khả năng đem lại đồng tiền ổn định nhờ tiền cho thuê đất và cung cấp dịch vụ cho các DN hoạt động trong KCN hàng năm.

Chẳng hạn KCN Tân Tạo đã giữ lại 30% đất đai nhà xưởng không bán, chỉ để cho thuê và hiện sở hữu gần 200.000 m2 nhà xưởng và văn phòng (cho thuê 3-6 USD/m2/tháng). Các khoản thu về dịch vụ cung cấp điện, nước, thức ăn công nghiệp, xử lý nước thải, cung cấp nước tinh khiết, phòng khám đa khoa, nhà hàng, thu gom rác, thu phí hạ tầng, nhà ở cho công nhân thuê, các khoản lãi thu từ hoạt động cho thuê đất và nhà xưởng trả góp… chiếm khoảng 28% doanh thu của Tân Tạo, đang tạo nguồn thu tăng trưởng hàng năm.

Theo mô hình phát triển các KCN hiện nay, ngoài việc thu lời từ cho thuê lấp đầy diện tích KCN, các chủ đầu đầu tư đều tính đến khai thác triệt để các dịch vụ cung cấp cho KCN. Tại Tân Tạo, khu đất 152 ha ở khu trung tâm đang được các bên liên doanh định giá 400-1000 USD/m2 để xây dựng các khu ITA Mart, TTANBANK, nhà hàng, khách sạn, căn hộ cho thuê.

Còn với Kinh Bắc, trong năm 2007, doanh thu của Công ty đã đạt khoảng 540 tỷ đồng (tương đương 33,8 triệu USD), tăng hơn 300% so với năm 2006. Công ty ghi nhận lãi ròng khoảng 320 tỷ đồng (20 triệu USD) trong năm 2007, tăng 700% so với năm 2006.

Một vài con số trên cho thấy khả năng sinh lãi của các công ty khởi đầu là đầu tư phát triển các KCN. Đặc biệt, chủ đầu tư KCN có khả năng làm tăng giá trị đất đai bằng các dự án đầu tư hạ tầng KCN, khu dân cư phục vụ công nghiệp. Hàng chục nghìn người lao động tập trung ở các KCN sẽ là tiền đề tốt để hình thành các khu dân cư liền sát. Chính vì vậy các dự án đầu tư KCN hiện nay luôn đi song song với dự án đầu tư khu đô thị nhà ở.

Theo ông Andy Ho, Giám đốc đầu tư Tập đoàn VinaCapital, khi đầu tư vào cổ phiếu nhu ITA, KBC, nhà đầu tư không chỉ căn cứ vào P/E thấp, mà còn nhìn vào gía trị tài sản của DN.

Doanh nghiệp niêm yết trông chờ dự án khu công nghiệp

Mặc dù, năm 2009 được dự báo là giải ngân nguồn vốn đầu tư nước ngoài sẽ chậm lại, do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính toàn cầu, song các chủ đầu KCN (cũng là những DN nêm yết) lại tỏ ra rất lạc quan với các dự án đầu tư KCN và xem đây là những dự án tiềm năng của công ty.

Công ty cổ phần Xây dựng và kinh doanh địa ốc Hòa Bình (HBC) đã góp 55% vốn đầu tư vào KCN Nhị Thành tại tỉnh Long An cùng Tổng công ty Tài chính Dầu khí và Công ty Chứng khoán BIDV. KCN có diện tích 125 ha với tổng vốn đầu tư 20 triệu USD, nằm cạnh đường cao tốc Sài Gòn - Trung Lương, dự kiến khánh thành vào năm 2009. Hiện nay, Dự án đã có bản hoàn tất 100% việc đền bù giải tỏa, đã nhận được giấy chứng nhận đầu tư, san lấp mặt bằng đã hoàn thành được 10 ha. Việc thi công hoàn thiện cơ sở hạ tầng bao gồm các đường nội bộ hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện, chiếu sáng, nhà máy xử lý nước thải sẽ được khẩn trương triển khai trong thời gian gian tới để đến cuối quý III/2009 có thể giao đất cho khách thuê.

Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại DIC Intraco (DIC) đã theo đuổi Dự án KCN xen khu dân cư tại xã Xuân Thới Thượng (huyện Hóc Môn, TP.HCM) từ nhiều năm nay. Đến nay, Công ty đã chấp thuận chủ trương đầu xây dựng cơ sở hạ tầng giai đoạn 1. Dự án gồm 150 ha KCN và 50 ha khu dân cư phụ trợ.

Theo bà Thúy nga, Giám đốc tài chính DIC, ưu điểm của dự án trên là hạn mức đất cuối cùng của TP.HCM về phát triển KCN ở khu vực lân cận ven huyện ngoại thành. Địa điểm này rất thuận lợi trong thu hút đầu tư. Trong cả hai trường hợp nói trên, dụ án KCN đều có vai trò quan trọng với DN niêm yết. Đối với HBC, KCN Hiệp Thành là dự án bất động sản đầu tiên đem lại nguồn lợt nhuận ổn định. Doanh thu và lợi nhuận của HBC hiện chủ yếu từ hoạt động xây lắp. Còn đối với DIC, một công ty nhỏ có số vốn điều lệ chỉ hơn 70 tỷ đồng, chắc chắn sẽ phải kêu gọi vốn góp của cổ đông và tìm đối tác hợp tác đầu tư KCN xã Xuân Thới Thượng, có vốn đầu tư tới 3.000 tỷ đồng. Dụ án này sẽ làm tăng quy mô, tầm cỡ hoạt động kinh doanh của DIC trong các năm tới.

Tập đoàn Hòa Phát (HPG) sau khi đầu tư KCN Phố Nối A cũng đã lên dự án mở rộng đầu tư KCN Phố Nối B và khu đô thị Phố Nối.

Bao nhiêu doanh nghiệp niêm yết đầu tư vào KCN

Cho đến nay, chưa có thống kê chính thức về việc có bao nhiêu DN niêm yết tham gia dự án đầu tư KCN. Nhưng con số này chắc không phải là nhỏ, bởi các DN niêm yết đã huy động được một lượng vốn khá lớn trong năm 2006 - 2007 và tiềm năng phát triển KCN của Việt Nam là khá lớn, gắn liền với tăng trưởng thu hút đầu tư nước ngoài.

Tuy nhiên, với các nhà đầu tư, việc nhìn nhận tiềm năng của cổ phiếu KCN hay một phần là KCN gắn liền với dự án KCN rất thận trọng. KCN ở Việc Nam hiện nay trong tình trạng "trăm hoa đua nở", nên cạnh tranh thu hút đầu tư rất lớn. Chỉ các chủ đầu tư chuyên nghiệp mới có khả năng kêu gọi đầu tư và tạo nên giá trị gia tăng từ phát triển các KCN tập trung. Các chủ đầu tư tay ngang khác phải dựa vào vị thế đắc địa của KCN hoặc liên kết với các đối tác nhiều kinh nghiệm.

Vì vậy, để đảm bảo tính an toàn, lựa chọn cổ phiếu liên quan đến KCN, nhà đầu tư nên xem xét hai tiêu chí quan trọng là chủ đầu tư và vị trí KCN. Một chủ đầu tư giỏi có thể biến vùng đất trống, cằn cỗi thành KCN và khu dân cư phát triển trong 5 đến 10 năm. Nhưng một chủ đầu tư bình thuờng, tốt nhất là nên dựa vào vị trí đại lý tự nhiên của KCN.