Hàng tồn kho của BĐS: Những quả bom nổ chậm
Chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS) hiện nay cho phép Công ty BĐS vốn hóa toàn bộ các chi phí liên quan đến việc đầu tư dự án để bán vào tài khoản hàng tồn kho, trong đó ngoài chi phí đất và chi phí xây dựng dự án còn có chi phí lãi vay, chi phí quản lý dự án, chi phí tiếp thị bán hàng v.v… Chuẩn mực này hiện nay đang làm “méo mó” tình hình tài chính của các Công ty BĐS và làm cho các nhà đầu tư rất khó đánh giá toàn diện hiệu quả hoạt động và mức độ rủi ro thanh khoản của các Công ty BĐS.
Tình hình tiêu thụ chậm các sản phầm BĐS để bán trong 3 năm trở lại đây (đặc biệt là căn hộ) làm cho tỷ lệ hàng tồn kho trên sổ sách của các Công ty BĐS ngày càng phình to, cá biệt một số công tỷ lệ hàng tồn kho trên Tổng Tài Sản lên đến 70%-90% (Như PDR, VPH, SLT v.v…). Tỷ lệ hàng tồn kho cao cộng với đòn bẩy nợ cao là những yếu tố rủi ro chủ yếu đối với việc đầu tư và cấp vốn cho các Công ty BĐS hiện nay.
Trước hết đối với Ngân Hàng và các tổ chức tín dụng, việc lấy hàng tồn kho làm tài sản thế chấp chứa đựng nhiều rủi ro vì một tỷ lệ lớn trong tài khoản này là các khoản chi phí đáng lẽ đã phải hạch toán, tuy nhiên lại được vốn hóa thành tài sản vô hình như chi phí lãi vay, chi phí quản lý dự án, chi phí tiếp thị bán hàng v.v… Do đó thực tế tỷ lệ tài sản có thể thu hồi đối với các tổ chức tín dụng thấp hơn nhiều so với định mức hàng tồn kho trên báo cáo tài chính (BCTC).
Đối với nhà đầu tư (cổ đông) của các công ty, cần nhìn nhận rõ là kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty đã bị “bóp méo” vì những khoản chi phí khổng lồ được vốn hóa vào hàng tồn kho. Đơn cử trường hợp của PDR, nếu tính trên tỷ lệ nợ vay hơn 2.500 tỷ đồng theo BCTC đã kiểm toán cuối năm 2011 thì lãi phải trả hàng năm của Công ty (ước tính 18%-22%/năm) không dưới 500 tỷ đồng. Với khoản doanh thu vẻn vẹn hơn 126 tỷ đồng (chưa kể chi phí vốn) thì rõ ràng Công ty hoàn toàn mất khả năng thanh toán lãi (chưa nói đến gốc) cho Ngân Hàng. Tuy nhiên báo cáo của Kiểm Toán hoàn toàn không có ý kiến về việc khả năng hoạt động liên tục của Công ty.
Đối với các khách hàng, việc mua nhà của các Công ty có tỷ lệ nợ và Hàng Tồn Kho cao là rất rủi ro, do các tài sàn mua bán chưa được hình thành. Do đó nếu Công ty không còn khả năng triển khai dự án hoặc trả nợ Ngân Hàng thì khách hàng sẽ rất khó có khả năng thu hồi vốn.
Việc các khoản chi phí Lãi vay, chi phí quản lý dự án “ẩn” trong danh mục Hàng Tồn Kho (không được tách bạch trong Báo cáo kết kể hoạt động kinh doanh và Báo cáo lưu chuyển tiền tệ) khiến nó như một quả bom nổ chậm đang phình to, không biết lúc nào thì bùng phát và chôn vùi các nhà đầu tư.
