Các địa phương đã báo cáo, đăng ký 556 dự án với tổng vốn 80.149 tỉ từ ngân sách để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (nhà cho sinh viên, công nhân, người có thu nhập thấp) trong giai đoạn 2009 – 2015. Ý kiến của kiến trúc sư Nguyễn Trường Lưu, hội Kiến trúc sư TP.HCM

Nếu tôi được mời thiết kế nhà ở xã hội thì tôi chưa biết mình sẽ thiết kế như thế nào. Tôi đã thiết kế nhiều khu nhà tái định cư. Nhà đó được xây là để phục vụ cho đối tượng rõ ràng. Sau khi nhà xây xong, tôi vẫn thường hỏi chủ đầu tư, ban quản lý dự án là dân đã vào ở chưa. Trên thực tế, nhiều nơi chỉ có 40 – 50% có người vào. Trong số đó, khoảng 50% là người mua lại chứ không phải là người đúng diện tái định cư.

Không biết ai sẽ mua

Cái mới nhất là Thạnh Mỹ Lợi, có thể gọi là chung cư tái định cư cao cấp với diện tích 60 mét vuông, hai phòng ngủ, cơ sở hạ tầng đã đầy đủ, có sẵn cả trường mẫu giáo nhưng người dân cũng không muốn nhận nhà.

Trước mình sợ dân không ở vì thiết kế xấu, xây dựng ẩu, hạ tầng chưa hoàn chỉnh nhưng trường hợp này thì không phải vậy. Người ta thích đền bù bằng tiền để tái định cư trong một căn nhà theo ý mình.

Hiện nay, quan niệm về nhà ở không còn chỉ là nơi để ở mà đó là nơi mà ở đó người ta có thể đi làm một việc gì đó một cách thuận tiện. Chủ trương xây dựng nhà ở xã hội nhưng chưa biết sẽ xây chỗ nào, chưa hình dung đối tượng mua sẽ ở là những ai thì thật là khó.

Cách đây 6 – 7 năm, khu chế xuất Tân Thuận đã có ý định dành 1ha để xây nhà ở cho công nhân, nghĩa là đã có đối tượng rõ ràng nhưng cũng không thành công. Không thể áp đặt công nhân phải sống ở đây trong khi họ muốn sống ở ngoài.

Tôi nghĩ nhà ở xã hội, có chăng, chỉ phù hợp cho một ít đối tượng như cán bộ công nhân viên chức. Quận nào có quỹ đất thì xây dựng 1 – 2 chung cư dành cho đối tượng xác định là cán bộ công nhân viên trong quận mình, có thể quy định họ phải làm việc sau bao lâu thì mới được mua.

Tuy nhiên, ngay cả việc này cũng phải lưu ý vì thành phố từng xây nhà công vụ trên đường Trần Hưng Đạo (cho ở miễn phí hoặc thuê với giá rẻ trong thời gian làm việc) nhưng rất ít người chịu ở vì ai cũng muốn tổ chức cuộc sống một cách lâu dài.

Chính sách hỗ trợ

Cách đây một vài năm, một số doanh nghiệp bất động sản vì muốn được ưu đãi về thủ tục, quy chuẩn xây dựng cũng đã đưa ra khái niệm “nhà ở xã hội”.

Thực ra đây là nhà kinh doanh, các doanh nghiệp cũng đã nhắm tới đối tượng khách hàng tiềm năng. Nếu thực hiện việc này, Nhà nước có cái lợi là có được một quỹ nhà nhất định, nếu doanh nghiệp kinh doanh không được, thua lỗ thì doanh nghiệp chịu.

Còn với chủ trương xây dựng nhà ở xã hội của bộ Xây dựng, Nhà nước phải bỏ vốn ra, nếu không bán được (khả năng này rất cao), Nhà nước phải chịu. Chúng ta đã có chính sách xã hội hoá giáo dục, y tế, sao không xã hội hoá nhà ở xã hội?

Nhà nước có thể xây dựng những chính sách để hỗ trợ người mua. Khi người mua có tiền, doanh nghiệp kinh doanh tự khắc biết cần đưa ra sản phẩm gì để bán được. Muốn vậy, phải lập ra một cơ quan độc lập, có thẩm quyền để làm.

Trước giải phóng, chính quyền cũ ở miền Nam có cơ quan gọi là “tổng cuộc gia cư” thuộc chính phủ chuyên lo chính sách nhà ở cho dân. Thành phố cũng có quỹ phát triển nhà nhưng từ ngày thành lập chưa xây dựng được nhà nào. Nhiệm vụ này, phải do cơ quan cao hơn tầm thành phố vì liên quan đến nhiều vấn đề. Một số nước sử dụng thuế nhà ở để tạo quỹ giải quyết nhu cầu về nhà ở. Cơ quan nói trên có thể tính đến chính sách chung hay cụ thể.

Ví dụ, sau khi dự án cải tạo kênh Nhiêu Lộc xong, dọc hai bên, có thể giải toả theo giá thị trường sâu thêm 50m nữa rồi cho xây những toà nhà mới, vừa tạo được quỹ nhà vừa thu được một số tiền để thực hiện mục tiêu của mình. Cũng cần rút kinh nghiệm từ những khu chung cư như Miếu Nổi, Kỳ Đồng trước đây.

Nếu đánh giá hết lợi ích kinh tế của những vị trí đẹp như vậy, khai thác tối đa lợi ích này mà xây dựng những khu nhà hiện đại rồi lấy tiền thu được lo cho người tái định cư, người nghèo sẽ hiệu quả hơn. Trên thực tế, cũng không mấy ai đúng đối tượng vào ở những nơi này mà Nhà nước lại... thất thu.

Nếu Nhà nước bỏ tiền ra xây với mục tiêu kích cầu thì mục tiêu này không chắc gì đạt được. Sau cùng nhất của việc kích cầu là để người dân bỏ tiền ra mua. Lấy gì đảm bảo việc này? Chưa biết kế hoạch về quỹ đất nhưng tại thành phố, chắc chắn sẽ không xây được ở nội thành.

Nếu xây ở ngoại thành, sự rẻ về giá không bù được cho sự “mắc” về các chi phí khác như đi vào lại thành phố để làm việc, trong điều kiện giao thông tệ như hiện nay.

Nếu cứ cố thực hiện chủ trương này, có thể sẽ gây tốn kém, lãng phí. Nhiều khu nhà tái định cư tại TP.HCM đã xây dựng xong vài năm, người dân thuộc đối tượng tái định cư đương nhiên được vào ở không nhưng vẫn bị bỏ trống. Có thể lý giải đó là việc Nhà nước buộc phải làm nhưng chuyện nhà ở xã hội thì khác.

Bỏ ra 80 ngàn tỉ sẽ xây được 10 – 12 triệu mét vuông nhà ở, theo định mức xây dựng nhà ở của bộ Xây dựng, với giả định địa điểm xây là khu vực ngoại thành. Tuy nhiên, không thể chỉ xây nhà mà không xây hạ tầng kỹ thuật và xã hội, số tiền phải bỏ ra sẽ phải nhiều hơn nhiều. Tuổi thọ trung bình của nhà cấp 2 từ 75 – 100 năm, nếu nhà mới xây, không có người ở thì sẽ xuống cấp nhanh hơn.

Rõ ràng, đây là bài toán kinh tế xã hội, phải được giải dưới góc nhìn kinh tế xã hội.