Sự thật về giá nhà đất

Trong khi đó, điều kiện cơ sở hạ tầng khiêm tốn, nếu không nói là rất kém, và cuộc sống đô thị thì có dấu hiệu quá tải. Rút cục, mua bán bất động sản ở Việt Nam giống như một phong trào theo hình xóay ốc. Người ta càng ham kiếm lời qua mua bán BĐS, thì giá cả lại càng tăng, dần dần đưa đến tình trạng bong bong, giá trị ảo.

Bong bóng BĐS là có thật khi xét tương quan quá chênh lệch giữa giá trị mua bán và giá trị sử dụng. Bong bóng đó sẽ vỡ trong bi kịch, hay từ từ xẹp xuống theo sự điều chỉnh tự nhiên của thị trường và tác động từ chính sách của nhà nước ? Đó là câu hỏi khó trả lời chính xác.

Vì thế khi đất đai ở các đô thị lớn đã có dấu hiệu bão hòa, thì xuất hiện một hình thức hàng hóa khác để phục vụ cho cái nhu cầu mua bán giá trị ảo này. Đấy là các căn hộ chung cư cao cấp.

Cũng như chuyện đất đai, thị trường mua bán giá trị ảo này đẩy giá các căn hộ ngày một lúc tăng cao, trung bình lên đến cả trăm nghìn hay thậm chí cả triệu USD. Giá đó thì thua gì giá các căn hộ ở những đô thị bậc nhất thế giới !?

Ước tính sơ bộ giá cả xây dựng 1m2 có trang trí nội thất cao cấp là khỏang 4-5 triệu VNĐ (khi xây đại trà công nghiệp tất yếu sẽ rẻ hơn), giá sử dụng đất là vài triệu đồng nhưng chia cho số tầng của chung cư thì cũng không thể nhiều hơn 2 triệu VNĐ. Kết quả là giá trị đầu tư gốc cho 1m2 căn hộ cao cấp là nhiều lắm 7-8 triệu VNĐ. Nhưng giá bán hiện nay đều khoảng 15-20 triệu cho đến 30-40 triệu trở lên. Rõ ràng lãi 100-200% , thậm chí 500% và cao hơn như thế chỉ trong vài năm kể từ khi khởi động dự án là một siêu lợi nhuận khá vô lý.

Các căn hộ vùng ngoại ô hoặc các quận ven rẻ hơn, chào mời ban đầu khỏang trên dưới 12 triệu VNĐ, nhưng cũng đủ cho nhà đầu tư thu lãi gấp đôi. Đây là những BĐS có tính ổn định nhất vì giá trị sử dụng tuy cũng thấp hơn nhiều giá trị mua bán, nhưng chấp nhận được cho đại bộ phận người dân lao động có nhu cầu nhà ở.

Đầu tư vào BĐS Tp.HCM phù hợp nhất là đầu tư ngắn hạn cho vùng nội thành, trung – ngắn hạn cho vùng ngoại thành. Ít lãi nhưng an toàn và chắc chắn nhất là đầu tư vào các căn hộ giá bình dân (khoảng trên dưới 10 triệu VNĐ/m2).

Tóm lại, hàng hóa bất động sản tại các đô thị lớn nay đã có chiều hướng bão hòa và nếu giá cả càng tăng cao thì càng có nguy cơ bong bóng. Đến lúc nhà nước phải điều chỉnh lại qua chính sách thuế để dần dần giảm nóng cho thị trưởng nhà đất ở các đô thị lớn.