Thời điểm “vàng” để mua văn phòng cho thuê
Thị trường văn phòng cho thuê giảm nhiệt đang trở thành yếu tố thuận lợi cho những khách hàng là những nhà đầu tư thứ cấp hay những doanh nghiệp có ý định thuê lâu dài thông qua phương thức mua văn phòng cho thuê trong thời hạn tới 50 năm.
Thuê liền 3 năm = thuê 50 năm?
Tháp CEO cao 27 tầng nằm trên đường Phạm Hùng (Hà Nội) vừa khai trương đã cung cấp thêm cho thị trường văn phòng cho thuê hạng A ở Hà Nội 20.000m2 sàn.
Con số này nằm trong tổng diện tích khoảng 140.000 m2 (ước tính của Công ty CBRE) đựơc bổ sung tại Hà Nội trong năm 2009, đưa tổng diện tích văn phòng cho thuê trên toàn thành phố lên 622.000 m2.
Theo công bố của chủ đầu tư tháp CEO, giá thuê tại đây phụ thuộc vào diện tích, vị trí, thời gian thuê. Trong đó, giá thuê dài hạn 50 năm là 27 triệu đồng/m2 (chưa thuế) và giá cho thuê ngắn hạn dao động từ 25-40 USD/m2, phụ thuộc vào từng vị trí.
Nếu áp tỷ giá trong thời điểm hiện tại (1 USD tương đương 17.800 VND) để tính toán thì số tiền mà khách thuê văn phòng chi trả trong thời gian từ 3-5 năm bằng đúng với giá thuê dài hạn 50 năm.
Thuê liền 3 năm bằng giá thuê 50 năm?
Rõ ràng, qua sự so sánh này, những doanh nghiệp có nhu cầu thuê ổn định lâu dài sẽ tính đến phương thức đăng ký thuê dài hạn 50 năm thay vì phải bỏ tiền thuê hàng tháng với giá cao và luôn có sự biến động. Tất nhiên, lựa chọn giải pháp này còn phải phụ thuộc vào khả năng tài chính của họ.
Không chỉ có các doanh nghiệp, nhiều nhà đầu tư thứ cấp cũng đã và đang “nhắm” đến dịch vụ thuê văn phòng dài hạn 50 năm để cho thuê lại. Một số nhà đầu tư thứ cấp chia sẻ: Sở dĩ họ vẫn muốn đầu tư vào văn phòng cao cấp chứ không phải là căn hộ cao cấp để cho thuê vì giá và nhu cầu thuê đối với văn phòng cao cấp thực tế vẫn hấp dẫn hơn.
Chắc chắn, không phải các chủ đầu tư xây dựng các khu văn phòng để cho thuê không nhìn thấy điều này. Tuy nhiên, trong bối cảnh nguồn cung văn phòng ngày càng tăng trong khi nhu cầu cho thuê có nhiều biến động trong thời gian qua thì việc giảm giá, ưu đãi cho khách thuê cũng như đa dạng các dịch vụ cho thuê là điều dễ hiểu.
Sức ép nguồn cung - cơ hội cho doanh nghiệp và nhà đầu tư thứ cấp
Theo số liệu của CBRE, trong Quý 2/2009, tại Hà Nội chỉ có một tòa nhà văn phòng Hạng B được khởi bán. Dự án mới này đã đẩy tỷ lệ mặt bằng trống cho văn phòng hạng B thêm 5% so với quý trước lên thành 22,1%.
Mặc dù giá thuê văn phòng hạng B đã giảm khoảng 19,1% (khoảng 26 USD/m2/tháng) song thị trường tiếp tục gặp khó khăn trong việc tìm kiếm khách thuê. Văn phòng hạng A cũng ghi nhận mức tăng của tỷ lệ trống lên thành 2,84%. Trung bình giá thuê văn phòng Hạng A giảm 5,6% xuống còn 46 USD/m² và dự kiến trong thời gian tới sẽ tiếp tục giảm.
Trong bối cảnh thị trường văn phòng cho thuê như vậy, việc cung cấp dịch vụ cho thuê dài hạn tới vài chục năm xem ra là một bước đi thích hợp của các các chủ đầu tư mặc dù điều này không hẳn tỷ lệ thuận với lợi ích kinh tế, vì thực chất bán sở hữu văn phòng cho thuê dài hạn không có hiệu quả cao bằng việc giữ lại cho thuê trực tiếp. Nhưng với sức ép của nguồn cung văn phòng ngày càng tăng trong khi nền kinh tế thế giới nói chung và Việt nam nói riêng chưa thực sự phục hồi đã ảnh hưởng tới lượng khách thuê.
Song cũng chính thời điểm này, theo phân tích của giới chuyên môn lại là cơ hội để các doanh nghiệp có nhu cầu thuê lâu dài và cả nhà đầu tư thứ cấp tính đến việc mua sở hữu văn phòng cho thuê dài hạn để ổn định và kinh doanh bởi giá thuê dài hạn cũng dễ thay đổi theo thị trường.
Thị trường BĐS không thể tránh khỏi quy luật thăng trầm, nhưng ngay cả những thời điểm cùng “thăng” hay cùng “trầm” thì cũng không thể giống nhau do nhiều yếu tố tác động vào.
Với thị trường văn phòng cho thuê cũng vậy, theo nhận định của giới chuyên môn, sắp tới khi nền kinh tế được phục hồi, nếu giá thuê ở phân khúc này có tăng thì cũng không thể “sốt” như trước đây vì nguồn cung lúc đó đã rất dồi dào. Vì vậy, bên cạnh cơ hội, việc đầu tư thuê văn phòng dài hạn (từ 40-50 năm) cũng cần có sự tính toán kỹ, đặc biệt là đối với các nhà đầu tư thứ cấp để đạt được hiệu quả kinh tế cao nhất.
