Thuế chuyển nhượng hợp đồng góp vốn BĐS: Thiệt cho nhà đầu tư

Không chỉ cá nhân mà ngay chủ dự án bất động sản cũng rối chỉ vì cơ quan thuế thiếu hướng dẫn cụ thể.

Lãi vay ngân hàng không phải là chi phí

Đến thời điểm này, cơ quan thuế vẫn chưa xác định được khoản chi phí nào là hợp lý, hợp lệ để tính thuế 25% trên chênh lệch giữa giá bán và giá mua - cách tính thuế có lợi cho cá nhân. Chuyện chi phí hợp lý, hợp lệ với doanh nghiệp đã rõ ràng nhưng với cá nhân kinh doanh là câu chuyện hoàn toàn mới, bỡ ngỡ.

Hầu hết người chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua căn hộ, đất nền, nhà... đều phải vay tiền của ngân hàng, người thân để góp vốn. Thế nhưng các hướng dẫn tính thuế của cơ quan thuế lại không đề cập khoản chi phí này.

Một lãnh đạo Tổng cục Thuế cho biết chi phí hợp lý, hợp lệ để được tính thuế theo chênh lệch được hiểu là lệ phí trước bạ, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới... Trong văn bản của Cục Thuế TP.HCM cũng chỉ công nhận chi phí hợp lý, hợp lệ là các chi phí có liên quan trực tiếp đến chuyển nhượng và phải có hóa đơn, chứng từ hợp pháp. Tổng cục Thuế lập luận sở dĩ lãi vay không được tính vào chi phí hợp lý vì vấn đề này rất phức tạp và dễ xảy ra tranh chấp.

Tuy nhiên trên thực tế người kinh doanh bất động sản phải chịu lãi vay rất lớn, thậm chí chiếm đến vài chục phần trăm thu nhập từ chuyển nhượng. Trừ các khoản vay của cá nhân, các khoản vay của ngân hàng đều có chứng từ hợp lệ như hợp đồng vay vốn, chứng từ vì thế không thể loại bỏ ra khỏi chi phí hợp lệ.

Nhiều ngân hàng xác nhận không có khoản vay từ ngân hàng thì khó lòng cá nhân có được hợp đồng góp vốn. Trên thực tế, cá nhân chỉ có 30-50% vốn tự có, còn lại là vay. Họ không được tính lãi cho khoản vốn tự có, cũng chẳng được trừ lãi vay cho số vốn đi vay là thiệt đơn thiệt kép. Vì vậy, không thừa nhận lãi vay khi tính thuế TNCN chuyển nhượng hợp đồng bất động sản sẽ ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản cũng như hoạt động cho vay của ngân hàng.

Mất thuế, chủ dự án có chịu?

Trong Luật thuế TNCN luôn có ba chủ thể: cơ quan thuế, người nộp thuế và người chi trả thu nhập, với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng góp vốn bất động sản là chủ dự án. Ràng buộc thế để Nhà nước không bị mất thuế, chủ dự án chỉ làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng khi cá nhân đã làm nghĩa vụ thuế TNCN. Nhưng để ràng buộc chủ dự án thì phải có quy định.

Trong các thông tư hướng dẫn về thuế TNCN do Bộ Tài chính ban hành chỉ quy định bên thứ ba là cơ quan chi trả thu nhập, hoàn toàn không có chủ dự án. Ở trường hợp này, chủ dự án hoàn toàn không chi trả thu nhập cho bất kỳ ai. Vì thế, cơ quan thuế địa phương đang vận dụng để ràng buộc chủ dự án có trách nhiệm khi làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng cho cá nhân. Cục Thuế TP.HCM đã có văn bản ràng buộc chủ dự án. Các địa phương khác thì chưa rõ sẽ quản ra sao. Tuy nhiên, việc cơ quan thuế tự ràng buộc chủ dự án mà không phải quy định từ Bộ Tài chính là không hợp lý.

Theo một chuyên gia thuế, việc thu thuế chuyển nhượng hợp đồng góp vốn phức tạp hơn rất nhiều so với chuyển nhượng bất động sản có chủ quyền. Bộ Tài chính đã không lường trước hết các tình huống sẽ phát sinh trong thực tế. Không đủ cơ sở pháp lý thì việc thu thuế sẽ dẫn đến không công bằng, ảnh hưởng đến thị trường hoặc thất thu thuế.