Thị trường bất động sản TP.HCM sau 2 năm gia nhập WTO: Tiềm ẩn nhiều rủi ro

Ngoại “đè” nội

Hiện nay, trên địa bàn TP.HCM có khoảng 19.000 doanh nghiệp (DN) đăng ký kinh doanh bất động sản (BĐS). Trong số đó có khoảng gần 1.000 DN có dự án đầu tư thường xuyên, tuy nhiên đa số là DN nhỏ thiếu kinh nghiệm, vốn ít nên chỉ đầu tư những dự án nhỏ lẻ.

Trong 5 năm qua, trên 50% số dự án nhà ở đã giao đất cho nhà đầu tư có quy mô diện tích nhỏ hơn 5 ha. Vì vậy, TP phát triển manh mún, hạ tầng phát triển không đồng bộ và không kết nối, dẫn đến tình trạng ngập lụt ngày càng gia tăng.

Từ 2003 đến 2008, TP đã giao tổng cộng 475 dự án nhà ở với tổng diện tích đất là 4.083ha. Con số này cho thấy, quỹ đất cung ứng cho thị trường sơ cấp rất lớn, nhưng đầu tư các dự án quá chậm nên sản phẩm cung cấp cho thị trường thứ cấp quá ít so với nhu cầu. Đó chính là lý do dẫn đến cơn sốt giá nhà đất vừa qua. Vì vậy, TP đã ban hành quyết định thu hồi, hủy bỏ quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất 64 dự án với tổng diện tích khoảng 640 ha do triển khai chậm hoặc không triển khai.

Đối với nhà đầu tư nước ngoài, ngay sau khi gia nhập WTO, một làn sóng đã đến Việt Nam đầu tư. Trong đó có nhiều nhà đầu tư lớn, tầm cỡ trên thế giới, đã đẩy chỉ tiêu kinh tế về đầu tư trực tiếp (FDI) tăng vọt, vượt kỷ lục cao nhất 20 năm qua.

Đặc biệt thị trường BĐS chiếm đến 50% vốn đầu tư nước ngoài, cả về số dự án lẫn tổng vốn đầu tư. Cụ thể, năm 2007, đã có 24 dự án đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS với tổng vốn đầu tư là 1.530,4 triệu USD, gần gấp 2 lần tổng vốn đầu tư từ năm 2000 đến năm 2006 cộng lại. Con số này tiếp tục tăng lên sang năm 2008: 45 dự án đầu tư vào lĩnh vực BĐS với tổng vốn đầu tư lên gần 3 tỷ USD.

Nguồn vốn trong nước rất hạn hẹp thì việc FDI tăng mạnh vào lĩnh vực BĐS sẽ góp phần rất quan trọng vào việc đô thị hóa, nâng cấp cơ sở hạ tầng. Thực tế cho thấy tại các TP lớn hầu hết các dự án, công trình lớn, những khách sạn 5 sao… đều có yếu tố nước ngoài.

Một góc nhìn khác, việc gia nhập WTO đã đem đến nguồn vốn dồi dào, nhờ đó thị trường nhà ở đã khởi sắc mạnh mẽ. Năm 2007, TP có 23 dự án hoàn thành cung cấp cho thị trường 6.400 căn hộ, thuộc các dự án Cantavil, Garden Plaza, Hoàng Anh Gia Lai 1, Botanic, Tanda Court.

Cũng trong năm này, có 26 dự án khởi công cung cấp thêm 12.000 căn hộ. Đến năm 2008 có 31 dự án hoàn thành như Saigon Pearl, Panorama, Hùng Vương Plaza, Phú Mỹ, Garden Plaza 2, Hoàng Anh Gia Lai 2; đến năm 2010 dự kiến có tiếp 40 dự án hoàn thành.

Dự báo: trì trệ kéo dài?

Bên cạnh mặt tích cực, theo phân tích của những người thực hiện đề tài, vốn FDI dồn vào thị trường BĐS cũng đem lại nhiều hạn chế. Trong 2 năm qua, các nhà đầu tư chuyển hướng sang BĐS, bao gồm 50% vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài cùng với một lượng lớn vốn của các DN nhà nước di chuyển sang khu vực BĐS với giá trị bị thổi phồng, gây ra hiện tượng đầu cơ, sốt ảo. Điều này khiến tín dụng nội địa tăng vọt, làm nền kinh tế trở nên quá nóng và tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Vốn đầu tư FDI đổ vào BĐS đồng nghĩa với nguy cơ nhập siêu tăng cao trong tương lai, bởi các nhà đầu tư phải nhập khẩu nguyên liệu để triển khai các dự án. Hơn nữa, các dự án BĐS lại không tham gia xuất khẩu nên sẽ gây khó khăn cho việc cân đối ngoại tệ của Việt Nam, khi các nhà đầu tư nước ngoài thu hồi vốn bằng nội tệ nhưng lại chuyển vốn ra nước ngoài bằng ngoại tệ. Vốn đầu tư FDI đổ vào nhiều, trong khi cơ sở hạ tầng yếu kém gây nên tình trạng kẹt xe, ngập nước ngày càng trầm trọng, ô nhiễm môi trường ngày càng gia tăng…

Về dự báo cho năm 2009, mặc dù gặp khó khăn từ năm ngoái đến nay nhưng rất nhiều nhà đầu tư vẫn “trụ” được với thị trường, có thể giải thích rằng nhà đầu tư BĐS đã thu được nhiều lợi nhuận từ cơn sốt giá nhà đất vào cuối năm 2007.

Tuy nhiên, thị trường BĐS trong năm 2009 sẽ đối mặt với nhiều thách thức. Đó là một số dự án có vốn đầu tư lớn của các nhà đầu tư nước ngoài sẽ bị “treo”, các dự án cao ốc văn phòng sẽ chậm đầu tư, nhiều dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp sẽ sớm hoàn thành. Khả năng thị trường “nóng” trở lại trong vòng một năm tới là rất khó.